Olga Risueño: "Regalo urbanístico de UPN a intereses privados"
De todos es sabido que las cuestiones del urbanismo no se le dan bien al equipo de gobierno de UPN en el Ayuntamiento de Tudela. Recordemos su falta de acierto en temas tan relevantes como la aprobación y posterior anulación del Plan Urbanístico Municipal por haberlo redactado a espaldas de la ciudadanía e incluir en él el derribo de viviendas del Barrio de Lourdes, o la pérdida de oportunidades con proyectos poco afortunados y obras de resultado dudoso como el llamado Corredor Verde del Ebro o la reurbanización del Paseo de Pamplona y la calle Muro…
En los últimos meses estamos viendo los problemas que ha generado su gestión poco adecuada con el garaje solicitado para sesenta y seis plazas en el edificio de diecisiete viviendas situado entre las calles Díaz Bravo y Velilla, cuyo único acceso (del garaje) se prevé por calles muy congestionadas de tráfico y eso ha hecho que casi quinientos vecinos y vecinas firmen en contra de meter más vehículos en ese entorno vulnerable.
Pues bien, hay otro tema urbanístico, más técnico, que creemos que la opinión pública debe conocer; se trata del cambio de ordenación en las parcelas de las calles Rúa 14 y Cárcel Vieja 3... Para situarnos, Rúa 14 es el solar que ha quedado vacío a causa del derribo del edificio que hace unos tres años hubo que desalojar porque empezó a derrumbarse repentinamente. Y Cárcel Vieja 3 es un solar que proviene de un derribo de hace muchos años y que está pegado por detrás al de Rúa 14, junto al propio ayuntamiento y al Museo Muñoz Sola, donde están colocados los contenedores de basuras.
Rúa 14 es un solar de propiedad privada, de 195,73 metros cuadrados, en el que hasta el verano pasado se podía construir en toda su superficie un edificio de planta baja y cuatro pisos (PB+4) resultando una edificabilidad total de 991,68 metros cuadrados. Mientras que Cárcel Vieja 3 es un solar de propiedad municipal, de 183,01 metros cuadrados, en el que hasta el verano pasado se podía construir en casi toda su superficie (151,05 metros cuadrados) un edificio de planta baja y cuatro plantas de pisos (PB+4) resultando una edificabilidad total de 755,25 metros cuadrados.
El pasado año 2024, a propuesta de los propietarios de Rúa 14, se cambió la ordenación y la edificabilidad de esos dos solares mediante un Plan Especial de Actuación Urbana (PEAU). Este cambio de ordenación supone disminuir la edificabilidad total del ámbito, con el fin de mejorar el aprovechamiento de la misma en las dos parcelas, sobre todo en la parcela privada de Rúa 14, a la que se le mantiene su edificabilidad total (991,68 metros cuadrados) y se le permite tener luces y vistas en su parte trasera en todas las plantas superiores, cosa que hasta entonces no tenía, lo que posibilita la construcción de más y mejores viviendas (por lo menos una vivienda más por planta).
Sin embargo, con el cambio de ordenación aprobado por el ayuntamiento, el solar municipal de Cárcel Vieja 3 ve disminuída apreciablemente su edificabilidad; nada menos que en 172,24 metros cuadrados (pasa de 755,25 metros cuadrados a 583,01 metros cuadrados) sin que se le mejoren las condiciones de aprovechamiento ni se le adjudique ninguna compensación económica ni patrimonial a cargo de quienes sí que han sido beneficiados por el cambio de ordenación, en este caso los propietarios del solar de Rúa 14. ¿No hubiera sido lo sensato y lo justo haber acompañado el cambio de ordenación con un acuerdo entre las partes para que, en el momento de la construcción de las viviendas, el ayuntamiento hubiera recibido toda la planta baja de su parcela ya edificada, para disponer en ella el Servicio de Atención al Ciudadano (SAC), que en la actualidad se está prestando en la entrada del propio ayuntamiento, en unas condiciones bastante lamentables?
En Contigo Tudela nunca hemos visto clara esta modificación urbanística sin que hubiera una compensación hacia la parte que resultaba perjudicada por ella, que en este caso es el propio ayuntamiento. Hemos comprobado que, con los valores que contiene el plan de viabilidad económica del propio PEAU, si el Ayuntamiento de Tudela hubiera construido antes del cambio de ordenación en su solar de Cárcel Vieja 3 lo que le permitía el planeamiento y lo hubiera vendido, habría ganado 231.511 euros más IVA, mientras que si construye lo que se le permite ahora -después del cambio- y lo vende, únicamente ganaría 115.000 euros más IVA. Por lo tanto, el cambio urbanístico de 2024 ha generado un beneficio importante (ganancia de luces traseras en toda la edificación) para la parcela privada de Rúa 14, mientras que supone una pérdida de valor de la parcela municipal de Cárcel Vieja 3 estimada en 231.511-115.000 = 116.216,95 euros más IVA, que son casi 140.000 euros y que con una actualización a los precios de mercado se pone a día de hoy en una pérdida de valor de aproximadamente 200.000 euros.
Resumiendo, el Ayuntamiento de Tudela ha aprobado una modificación urbanística en la que se mejoran las condiciones de una propiedad privada y se empeoran significativamente las condiciones de una propiedad municipal, con un empeoramiento valorado en alrededor de 200.000 euros.
Desconocemos si la actuación del equipo de gobierno de UPN en este asunto ha seguido el criterio de los informes técnicos, ha sido la opinión del concejal de Urbanismo la que la ha determinado o por el contrario ha sido el criterio del alcalde lo que ha primado. En todo caso, uno u otro (concejal o alcalde) deberían hacer gala de un poco de transparencia y dar explicaciones públicas de cuál ha sido el motivo por el que, en este tema de la modificación urbanística de Rúa 14 y Cárcel Vieja 3, no se han defendido los intereses municipales. Y no nos basta con que digan que se ha procedido de manera legal ¡sólo faltaría!
Olga Risueño Molina
Concejala de CONTIGO TUDELA